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“房企系”物业之战

2019-04-30 04:11栏目:房产
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文/乐居财经 晓非

目前,在港股上市的物管公司已经超过10家。曾经一度被视为房地产产业链“鸡肋”的物业管理,随着房企开始从单纯的地产商向“房地产+服务”转型,重新被“委以重任”,成为塑造地产商品牌、提升房子附加值、培育新增长点的关键。

乐居财经选取5家在港股上市的龙头物业股,碧桂园服务(HK:06098)、绿城服务(HK:02869)、雅生活服务(HK:03319)、彩生活(HK:01778)、中海物业(HK:02669),从数据角度多维对比谁的2018年报更为亮眼。

5家物业公司市值从大到小分别为碧桂园服务、绿城服务、雅生活、中海物业、雅生活、永升生活。房地产公司分拆旗下物业公司的内在动因与公司估值密切相关,由于房地产行业估值普遍不高的原因,旗下的物业公司分拆之后往往能够得到更高的估值。

数据来源:wind

根据财报,截至2018年末,碧桂园服务、绿城服务、中海物业和雅生活在管面积已超过1亿平方米。彩生活通过收购与内生快速扩张,在管面积突破5亿平方米。彩生活首席执行官唐学斌曾透露,彩生活的中期目标是到2020年平台服务面积突破20亿平米。

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按照营业收入的总量看,最大的是绿城服务,为67亿元,其次是碧桂园服务。不同于碧桂园服务等近期分拆上市的物业管理公司,绿城服务早在成立之初就已经从绿城中国独立出来,并提供基础物业管理服务。绿城服务在上市物业管理公司中管理面积不是最大的,而营业收入近几年一直是位列第一。

按照营收同比增速来看,增长最快的是彩生活,同比增速达122%,其次为雅生活,增速为92%,第三为碧桂园,增速超过40%。2018年,5家上市物业企业的营业收入整体处于增长态势,平均增长率达到63.5%。

背靠碧桂园,经过近几年的快速增长,碧桂园服务的营收规模升至物业上市公司第2位,整体看,能在如此体量的前提下依然保持着40%以上的增速,这背后碧桂园功不可没。

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作为当前物业企业竞争的主战场,社区增值业务方面,除绿城服务年报未直接披露之外,其他4家2018年该项收入均超2亿元,其中雅生活同比增幅最大,为去年的184%,其他3家增幅在45%-75%之间。

从净利润角度看,净利润总量最大的是碧桂园服务,其次为绿城服务。按净利润增速看,近几年增长最快的是碧桂园服务和雅生活,两者归母净利润同比增幅均超100%,其次为彩生活、中海物业、绿城服务,几家增幅均在20%-55%之间。碧桂园服务无论增收还是增利,双双取得较好成绩。

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从盈利能力来看,碧桂园物业的净资产收益率为50.1%,领先于其他4家。销售毛利率最高的为雅生活服务38.2%,碧桂园服务37.7%,彩生活35.5%,中海物业20.43%,绿城服务17.9%。雅生活、彩生活的毛利率水平与碧桂园服务相当,但是净资产收益率水平彩生活却比碧桂园服务低很多,可见其费用控制能力相差较大。

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物业管理公司多是轻资产、高杠杆的,5家公司资产负债率从低到高分别为:雅生活、绿城服务、碧桂园服务、彩生活、中海物业。流动比例和速动比例最高的是雅生活,碧桂园服务次之。

物业服务行业具备稳定、高频、刚性消费需求等非周期性属性,再加上轻资产、高成长、抗风险能力强的行业特性。由于潜在市场巨大、利润率高,不少房企将物业管理业务作为发展重点并提前布局。较早布局的房企,如今都已实现规模化运营。

近年来,物业管理行业集中度提升。数据显示,2014年-2017年,物业管理行业TOP10市场份额从19.5%提升至32.4%。部分非龙头房企旗下的物业管理公司则主要通过收购来提升份额。2018年4月,刚刚登陆港股的雅生活服务作价2.05亿元收购南京紫竹物业51%股权;7月,雅生活再次以1.48亿元拿下兰州城关物业51%股权。2018年11月,碧桂园服务更是耗资6.82亿元人民币一口气购入5间物业管理公司。

“经过最初的探索后,一些企业的物管业务已经尝到规模化布局的‘甜头’。”业内表示,当前物业市场已渡过启动阶段,将逐步进入高速发展期和应用成熟期,市场优胜劣汰加剧,社区物业的价值将得以完全体现。