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谌俊宇:从规划、招商、销售、物管、运营五方

2019-04-13 02:52栏目:房产
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以“新形势 新思维 新动能”为主题的中国商业地产行业发展论坛2019(第十六届)年会今日在苏州举行。润凯商业集团董事长谌俊宇在其主题演讲“销售型商铺运营新模式与价值提升策略”中表示,销售型街铺的运营始终是困扰商业地产的痛点,从“统一规划、招商、销售、物管、运营”五方面入手,统一标准,对症下药,才能改变传统步行街,变成“不行街”,“不想管、管不了、没人管”的难题。

润凯商业集团董事长 谌俊宇

谌俊宇表示,传统步行街通常存在以下三个痛点:

其一,是“步行街”变“不行街”。传统步行街尽管设计十分诱人,但经营不善,变成了“不行街”。

其二,“步行街”面临“四不行”。一方面,由于没有统一的策划、运营、招商规划,传统步行街通常“人气不行”;其次,投资者对于自己购买的商铺没有特定预期,仅是单方面听从开发商的一面之辞,缺乏信心和能力将买来的商铺经营好,不能形成有特点的品牌,因此品牌不行;第三,很多的商铺运营者专业水平、设计能力和装修能力欠佳,导致商铺形象不行;第四,商铺运营者服务水平跟不上,导致服务不行。

第三个痛点,是商铺回本困难。大部分的开发商在售卖商铺时一味追求快速销售和资金回笼,在售出之后并没有保证足够的资金、精力和技术以保证商业街和购物中心的运营,商街无法盘活,导致商铺购买者盈利和回款困难。

基于此,谌俊宇表示,“卖出去的商铺,开发商不想管”、“产权分散,管不了”、“经营者各做各的,没人管”是导致传统步行街混乱无序状态的原因,润凯商业总结了118条原则,五个运营标准,来对步行街治理对症下药:

第一,统一规划和招商,来应对“不想管”的问题。在步行街的设计和开业前期,开发商要做好市场调研和业态规划,针对性的进行建筑方案的设计,保证日后步行街的业态、功能互相匹配,业态互补。销售之前,编制详细的招商手册,在销售期间详细告知投资者。

第二,统一规划和销售,应对“管不了”问题。润凯商业将步行街进行了区域的划分,“两头两尾加中间”部分,润凯将优先运行自己的品牌,暂不销售,以保证知名品牌的入驻,目前润凯商业在售的五个项目,租金回报率达到了6%-8%。

第三,统一运营管理、统一物业管理,来应对“没人管”的问题。这两项可以将分散的投资者集中起来,保证步行街调铺率比购物中心多。谌俊宇提醒,一般而言,在步行街运营的第一年,调铺率能达到60%,第二年在40%,第三年降低到20%,因此,在步行街运营的第一年,要加强调铺的及时填补,保证步行街开业都在50%以上,这样才能够让销售的物业,能够得到很好的发挥。

谌俊宇介绍,润凯商业为实现“规划、招商、销售、物管、运营”的五个统一,专门制定了《润凯商业的118条精细化管理准则》,对设计、定位、招商、运营、物业管理等各方面都进行了详细的规定,按照这个流程操作,即可保证步行街商铺运营的安全、清洁和卫生,润凯商业志在将凝聚城市活力的步行街,打造成城市里的微度假的中心。